Взвешенный, стратегически продуманный выбор участка убережет вас от дополнительных затрат в будущем, от борьбы с явлениями природы в процессе выращивания растений, сократит расходы на производство. Среди факторов, которые следует учитывать — юридические, социальные, природные, климатические и инфраструктурные. Иногда самые, на первый взгляд, незначительные вещи могут привести к тому, что участок либо забрасывается, либо выставляется на продажу, и землевладелец вынужден освобождаться от неликвида.

В этой статье мы расскажем об основных факторах и принципах при выборе участка, а также о распространенных ошибках — на примере наших кейсов. Мы разберем, как выбрать участок под конкретную задачу и как адаптироваться к тем условиям на участке, которые не изменить.

Выбор участка стоит начать с определения целей своего хозяйства. Нужно не только понимать, чем вы хотите заниматься сейчас, но и подумать о перспективах своей деятельности. Даже если вы выбираете участок, в первую очередь, для личного огорода с целью самообеспечения, планируете сбыт только излишков и не собираетесь заниматься переработкой — мы, тем не менее, советуем составить бизнес-план (хотя бы план расходов и доходов на ближайшие пять лет).

Вы как будущие землевладельцы должны четко определить, есть ли у вас амбиции по созданию бизнеса или расширения своего хозяйства и заложить возможности для своего роста уже сейчас. В коммерческом проекте должны учитываться технические особенности производства, реализации и сбыта продукции, утилизации отходов и многое другое — на этапе выбора участка.

Для начала, выбираем регион — под вашу задачу. Если вы хотите заниматься не только выращиванием, но и продажей, сбытом овощей/фруктов, переработкой (сушка, вяление, цукаты, чипсы) мы советуем сразу определить параметры вкуса, размера, урожайности, устойчивости растений к заболеваниям сортов. Важно найти/установить (и даже самим создать) спрос покупателей на редко встречающиеся параметры по запаху, вкусу или окраске. Выгоднее выращивать редкие и отличающиеся от массового продукта плоды.

В советское время была проделана огромная работа по систематизации земель: были разработаны карты районирования культур по наиболее благоприятным условиям для выращивания. Информацию по каждой области (где что хорошо растет) можно найти в сети. Если речь идет о производстве, можно открыть экономические карты и узнать, где и какие отрасли сельского хозяйства хорошо развивались, возможно, найти территории с заброшенными зданиями: коровниками, зернохранилищами, сенохранилищами — это будет большим плюсом участка и сократит траты на строительство. Но мы рекомендуем сделать хотя бы предварительную оценку состояния несущих конструкций.

Также нужно учесть субсидии, которые в разных регионах предоставляют на выращивание определенных культур. Например, в Калужской, Белгородской областях, в Краснодарском крае органическое производство поддерживается местными актами. Важно проверить, где реально работают федеральные субсидии на определенные виды сельхоз производства — где их действительно можно получить, а также узнать, в каких областях можно оформить местные субсидии (плодовый сад, лён, конопля, содержание КРС, овец). Местное и федеральное законодательства регулируют субсидии по областям в соответствии с региональной политикой.

Если вы хотите создать место рекреации, отдыха, гостевые дома на участке, вам нужно заранее подумать об имидже этого места: либо это необычные здания, либо лейбл вашего крафтового производства, либо красивые пейзажи и видовые точки. Нужно обстоятельно исследовать историю места, собрать местные истории и предания, информацию о старинных артефактах и сакральных местах. Возможно, на участке жил или был проездом известный человек, или существует легенда о заброшенном храме, о местной деревне, об источнике воды или озере с необычной формой — это всё может привлечь посетителей. Примером удачной агротуристической фермы может послужить АТК Богдарня↗ Джона и Нины Кописки.

Подробнее можно прочитать здесь ➜ [перейти]

Можно также начать свой поиск, исходя из глубокой внутренней потребности в месте, основанной на эмоциональном опыте, приносящем состояние удовлетворения. Но важно осознавать границы реальности и мечтаний, отказаться от несовместимых вещей: люблю северо-запад и хочу тоннами конкурентно выращивать столовый виноград, или наоборот: люблю хурму, но жаркий климат переношу с трудом. Вы должны совпасть с вашими любимыми растениями по агроклиматическому районированию. :)

Также важно трезво оценивать развитие инфраструктуры района в данный момент и на ближайшую пятилетку: например, в Абхазии все растёт, но там низкое качество жизни, сложности инфраструктуры. Если вы хотите вести сельское хозяйство, вам нужно, в первую очередь, позаботиться о своём комфорте и короткой выгодной логистике.

Если вы выбираете землю для жизни, то это место, прежде всего, должно быть комфортным для вас и ваших близких. Те, кто любит жить на юге, будут стремиться в тепло — их не убедишь доводами ни о засухе, ни о лимитированном доступе к питьевой воде, ни о пыльных бурях (как в Ростовской области) — местные вам этого не скажут, они к таким вещам привычны, отряхнули пыль и пошли дальше. :)

Если же вы выбираете место для конкретного дела, нужно искать подходящий климат не для себя, а для растений и животных, которых вы хотите выращивать.

Важно соотнести ваши желания и агроклиматические факторы территории. Если вы хотите сосновый лес, то в таких местах всегда будут легкие почвы, легкие грунты, никогда не будет глины — что может не подойти, например, для орехоплодных, которым нужны известковые суглинки. Если вам нравится влажный климат северо-запада и вы хотите, чтобы рядом было большое водохранилище, или вам интересны предгорья, тогда вам придется отказаться от косточковых плодовых растений, которые не любят ночных перепадов температуры и холодную росу.

С несоответствием потребностей, стремлений и параметров участка мы сталкиваемся постоянно. Нынешней осенью (2020 г) на экспертизе в Крыму↗: обосновавшись в засушливом регионе, между двух коридоров холодового стока, с резкими ночными перепадами, владельцы мечтали о прудах, плодовом саде с персиками, абрикосами, виноградом и даже хурмой. Наша статья об этой экспертизе будет полезен всем, кто собирается покупать участок в подобном регионе.

Читать статью ➜ [перейти]

При ведении частного хозяйства и для снабжения одной семьи — обычно достаточно до гектара земли. В деревне традиционный размер личного огорода и сада составляет 20-30 соток. Отдельное место выделяется для пастбища и сенокоса, если вы планируете держать птицу, свиней, коз.

В сети также можно легко найти расчёты и размеры необходимых площадей на одну лошадь, корову, кур. По нашему опыту, одной семье с десятком кур и парой коз, с плодовым садом, огородом нужен гектар земли и не меньше гектара земли на сенокос.

Если вы хотите создавать локальный овощной бизнес, то нужно закладывать как минимум 3-5 га, для ягодного бизнеса необходимо закладывать от 5-10 га, в зависимости от скорости вызревания, продолжительности урожая, плотности и влажности ягоды, времени её хранения, количества потерь при транспортировке. Выбор размеров земли также зависит от выхода продукции с одной сотки или с 1 га, веса, расстояния транспортировки на продажу, хранение ипереработку. Все параметры будут меняться, если вы будете развиваться в кооперации с другими мелкими и средними производителями.

Мы много раз наблюдали за тем, как владельцы не представляли, сколько им понадобится площади, на этапе покупки земли и запуска проекта, а затем проекты очень быстро росли, и приходилось покупать дополнительные земли.

Пример консультации прошлой осени: десять лет назад семья с детьми, устав от Москвы, купила дачу в тупиковой полузаброшенной деревне, без соседей, с огромными пустынными полями и лесами вокруг. Постепенно они вошли во вкус сельской жизни, начали содержать животных, развели приличное стадо, начали продавать молочные продукты отличного качества, появились постоянные клиенты.

Все это время семья пасла животных и косила траву повсеместно, без ограничений. Наступила весна 2019 года, и вдруг им стало негде пасти животных и косить для них траву — предприниматели, с отарами овец, выкупили или взяли в аренду все прилегающие к деревне территории. Поэтому обязательно нужно предусматривать возможности своего роста — даже если вы покупаете участок для личного подворья.

Нужно понимать, что через 2-3 года цены на землю в округе будут иными, чем те, которые вы платили на входе. Вы возьмете 2 гектара условно за 5 рублей, а следующие придется брать за 15. Напомним, что Краметерхоф Зеппа Хольцера начал развиваться на 10 га и увеличил свои площади до 50 гектар.

Очевидно, что если вы затеваете выращивание и переработку, то лучше покупать участок рядом с областным городом — находить короткий рукав сбыта. Уже на этапе выбора участка нужно продумать места хранения и короткую логистику сбыта продукции, возможности кооперации с соседями, быструю переработку: бережная сушка, дегидрация, заморозка, приготовление соусов, пастилы, конфитюра, чипсов и т.п.

Ваш выбор зависит от того, с какими культурами вы хотите работать. Например, если это яблони, вам нужно понимать, какие сорта подходят для вашей задачи и ваших ресурсов, хотите ли вы делать сок. Если вам нужны рыхлые «ватные» сорта, пригодные для пастилы, зефира, которые легко сдавать на переработку, вам нужна земля, с короткой доставкой до линии производства пастилы.

Для успешного коммерческого выращивания плодовых и ягодных садов важно сразу определить нужную сумму температур и почву. Если нужны кислые почвы, а вы выберете участок на щелочных суглинках — вам постоянно придется бороться с естественным ключевым фактором. В пермакультуре существуют технологии преодоления плотного механического состава почвы, но под эти расходы нужно предварительно закладывать средства.

Для частного хозяйства с 10-20 деревьями можно вручную подготовить почву, но если вы сажаете от 50 деревьев — это будет слишком трудозатратно. Материнская почвообразующая порода не меняется, поэтому наш совет — искать подходящие параметры почвы под производственную задачу.

Как быстро подготовить и улучшить почву, читайте в статье ➜ [перейти]

Часто на северо-западе России встречаются пёстрые почвы на небольшой территории, это мореновые (ледниковые) почвы, с тяжёлой глиной, перемежающейся с песками и известняками. Мы встречались с такими участками и зонировали хозяйства под три разных вида почв, например, на КФХ Нова Русса, в Новгородской области, а также в частном саду в Смоленской обл.↗.

Гористая, холмистая местность, с высокими сухими местами и влажными, даже заболоченными подошвами, подойдет для создания большого биоразнообразия на участке — как на нашей опытной площадке «Пермапарк» в Сочи.

Для многоотраслевого хозяйства удачный участок — это место с разными рельефами, разными биотопами и почвами. На 20-30-50 гектарах могут быть существенные почвенные и рельефные разницы, что задает возможности для богатого биоразнообразия.

Сейчас в России очень большая проблема с питьевой водой, зачастую уже не работают скважины в 30-40 метров — либо маленький дебет, либо полное отсутствие воды в этом горизонте, а на большой глубине 100 метров и более встречается очень засолённая вода. Поэтому главные вопросы: откуда вы добываете воду для полива, куда сбрасываете канализацию и как фильтруете.

С первых этапов нужно продумать вопросы водоподготовки: например, какие потребуются фильтры, чтобы очищать воду от солей. Также встречается и неприятный серо-водородный запах воды. При бурении часто забывают про правило: чем глубже залегает вода, тем менее она пригодна для питья, за исключением самоистекающих артезианских вод и родников. Но, к сожалению, вблизи крупных городов такие родники уже очень загрязнены, любой родник надо обязательно проверять, делать анализ воды.

Мы советуем спрашивать у местных жителей о глубине скважин и колодцев, о качестве и происхождении воды. Также важно понимать, что чем больше в округе скважин было вырыто без соблюдения правил бурения, без изоляции обсадной трубы от окружающего грунта, тем больший риск того, что уровень грунтовых вод загрязнится, просядет, и ни у кого не будет воды. Малейшая перекачка и перерасход дебета воды ведут к схлопыванию линзы — дефицит воды в посёлке обеспечен.

Узнавая об источниках питьевой и технической воды, опросите местных, но не бурильщиков — они будут убеждать вас, что беспокоиться не о чем. Также хотим отметить, что такие ситуации встречаются особенно часто в южных и ближайших к ним регионах, а на северо-западе России уровни грунтовых вод пока достаточно насыщены, работают колодцы, не то что скважины.

Прежде всего, еще до выбора участка, рекомендуем составить дендрологический список: какие растения привлекают и какие обязательно хочется иметь на участке.

Частное хозяйство может быть достаточно экспериментальным, но если вы планируете бизнес, то выбирайте районированные, отселектированные культуры для ваших мест, чтобы ограничить риски вашего хозяйства. Например, выращивать капризные, но востребованные потребителями сорта фруктовых деревьев, при частых холодных туманах — затратный эксперимент, который не стоит затевать будущим предпринимателям-садоводам, чтобы точечно не работать с каждым болеющим деревом.

В этом случае необходимо закладывать хозяйство, исходя из возможностей данного места.

Например, если вы непременно хотите приобрести участок в Псковской или Ленинградской области, посмотрите, что там уже научились выращивать. Мы знаем, что в Ленинградской области научились выращивать даже грецкие орехи. И при этом понятно, что невозможно выращивать пеканы в Татарстане.

Для хозяйства, нацеленного на биологизированный способ землепользования, важно оценить почву с точки зрения интоксикации: что делали на этих землях до продажи. Часто для закладки сада приобретают земли после интенсивного сельского хозяйства (картофель, масличные, зерновые и тд), и требуется длительная реабилитация земель — от трех до пяти лет. Поэтому обязательно нужно сделать анализ почвы перед покупкой.

Также нужно оценивать факторы, действующие сейчас: все ближайшие предприятия, объекты сельхоз промышленности, большие поселения, чьи сточные воды и неправильная утилизация отходов могут влиять на фон ваших грунтовых вод. Не стоит покупать земли, если выше находится сельскохозяйственное пастбище или загон для скота — на ваши почвы дождевыми потоками будет смывать навоз, интенсивно содержащий пищевые присадки или гмо-корма. Иногда запах от производств распространяется на участок — из-за розы ветров. Если цель хозяйства — рекреация и туризм, то придется перепрофилироваться. :)

Часто покупатели забывают о таких вещах, как зона отчуждения от кабелей газопроводов и трубопроводов. Нужно обязательно проверить, не проходят ли по участку трассы, трубопроводы федерального и местного значения, кабели связи, присутствуют ли какие-то другие ограничения в использовании земли. Иногда недобросовестные риелторы скрывают эту информацию, и если вы сами не провели исследовательскую работу с документами, то есть вероятность, что вы не сможете вести хозяйство, сажать высокорослые деревья с глубокими корнями, прокладывать дороги.

Однажды мы встретились и с таким случаем, когда по участку пролегала еле заметная грунтовка к соседней полузабытой деревне, и оказалось, что это сервитут. По участку в дачный сезон стали ездить машины. Владельцы попытались поставить шлагбаум, сделать объезд, но их действия оказались незаконными. Строго проверяйте документы на сервитуты.

Прежде всего, преимущества — это строения на вашем участке, старые здания, которые можно отремонтировать. Иногда на участке уже существуют необходимые системы и технологии, которые можно восстановить минимальными затратами. На территории бывшего Советского союза часто заложены системы мелиоративных валоканав, террасирование, плотины и дамбы, водоотводные системы на полях.
Наличие таких систем может сильно сэкономить деньги на земельные работы.

На проекте в Южном Урале, в Катав-Ивановском районе, осенью 2020 года, под густыми зарослями трав, во время экспертизы участка мы обнаружили старую валоканавную систему и террасирование, которые даже не нуждались в реставрации, а могли использоваться — они работают, распределяют воду и собирают гумус.

Ещё более масштабное террасирование резких уклонов периода 60-х годов мы обнаружили в горном районе Сочи, рядом с проектом Пермапарк. На террасах южной экспозиции благополучно растёт старый ореховый сад фундука. На проекте Экокэмп в Крыму прекрасно функционируют плодовый сад на террасах и пруд с плотиной возрастом 60 лет.

Повсюду встречаем старые советские грунтовые плотины, прекрасно работающие более 50-60 лет. Встречаем и грунтовые плотины, построенные крестьянами более 200 лет назад. Особенно много преимуществ в организации водного баланса и разных форм мелиоративной системы было у наших Заказчиков из Чехии↗ — читайте про то, как мы это использовали.

Ознакомиться с кейсом ➜ [перейти]

Также важно знать, что принят закон о залесенных землях сельхоз назначения, по которому можно не выпиливать заросший молодым лесом участок, а официально оформить лесное хозяйство для закладки лесосада. Как из старого сада сделать лесосад — читайте в обзоре нашей экспертизы участка в Смоленской области↗, если вы не сделали этого выше. ;)

Покупка земли всё равно остаётся эмоциональным шагом. У вас всё обдумано и рассчитано, но внутри вдруг срабатывает интуиция, эмоция, подсознание, детский паттерн или что-то ещё — и вдруг вы покупаете землю, несмотря ни на что. Мы не имеем в виду, что в место не нужно влюбляться, надо! — без влюбленности в свою землю вообще тяжело начинать хозяйство. Но мы рекомендуем не сходить с точки баланса, действовать в многомерной логике, строить причинно-следственные цепочки и доходить до причин и факторов первого порядка.

Даже если вы знаете, что вам нужно, иногда сложно выбрать один вариант из нескольких подходящих. Мы поможем вам сделать выбор, определив особенности, преимущества и риски конкретного участка, убережем от критических ошибок и неоправданных затрат. Проводим очные и удалённые консультации↗.

Когда участок выбран, рекомендуем заказать экспертизу участка↗ для дальнейшего проектирования.